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麻辣财经:中间商赚差价,长租公寓租金能不涨吗?

来源:人民日报中央厨房2018-08-22 17:31:42 租公寓 中间商 差价 租金 财经

麻辣财经

一位房主原本打算7500元/月出租的房子,最终被长租公司相互抬价,炒到了1.08万元/月。网上出现的这个帖子,触动了“北漂”们的敏感神经,引发关于租金上涨的内心焦虑,也引起了监管部门的高度关注。

8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

这次约谈,有关部门对住房租赁企业约法三章,提出了“三个不得”。但仔细分析一下,这“三个不得”意在规范企业收房,就是一个意思:不得打价格战抢占房源!

此后,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,参会企业共同承诺不涨租金,并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

这个座谈会重点放在了“出房”上,住房租赁企业承诺不涨租金,并将更多房源投向市场来缓解供求矛盾。

一进一出,监管部门有要求,租赁企业有承诺,应该可以管住房租上涨了吧?但说实话,不少人跟麻辣姐一样还是感到心里不托底,一些疑问并没有烟消云散。

疑问一:长租公寓是中介服务,还是“二房东”?

对于租房市场来说,影响租金价格的因素是多方面的,供需变化、季节变化、租赁成本变化等,都可能导致租金价格的变化。所以,把租金上涨的原因,一古脑推到长租公寓头上,有失公允;租赁企业称“长租公寓不具备影响操纵整个租赁市场价格的能力”,也有一定道理。

   但是,如果抛开其他因素,单就长租公寓的经营模式看,它到底会助推租金上涨还是会平抑价格?麻辣姐跟身边的房东和租客们探讨了半天,最后的结论是:助涨。

因为,自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些中介机构明显不同。

租客找传统中介租房,一般的流程看房源、问价格,觉得合适就约时间看房,然后跟房东直接签合同。租金价格由房东与租客面议,物业费、上网费、取暖费不需要另交,都含在租金里面了。

在整个租房过程中,中介的作用就是“牵线搭桥”,把房东和租客搓合到一起。中介收取的费用,就是一笔中介服务费。这笔费通常是一个月的租金,由谁来出并没有一个硬性规定,有的是房客掏,也有的是房东与租客共同分担。

长租公寓则是完全不同的运营方式。首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利。从这个运作模式看,租赁企业的角色已经变成了“二房东”,或者是中间商。

市场从来都是“无利不起早”,中间商都是要赚差价的。租赁企业把房主的房子租下来,不可能原价租给租户,肯定要加价出租。本来,不少房东愿意把房子交给专业机构打理,坐等收租可以省去不少麻烦,哪怕比自己出租价格低一点。但是,现在“二房东”们自己恶性竞争,在市场上抢房源,收房价格不降反升。

原来租房就像去早市买菜,供需直接见面;现在租房变成了去超市买菜,多转了一道手。租金怎么可能不涨?肯定是水涨船高啊!

不少长租公寓的房源收上来后,经过简单装修打隔断,就可以多住人、多收租子。企业8000元租来的一套房,分割后再出租的价格可以涨到一万多元。

长租公寓租金涨了,那中介费是不是省了?的确,长租公寓不收取中介费,但却增加了一项服务费,包括物业费、上网费等,金额是月租金的10%。对租客来说只是名称变了,这笔额外费用并没有省!

疑问二:长租公寓新增房源投放,市场供给会扩大吗?

房租上涨,从根本上说是供不应求的结果,只不过长租公寓进入市场,起到了助推的作用。

为了稳定市场,在北京市房地产中介协会召开的座谈会上,多家租企承诺近期不涨价,并在未来几个月加大收房力度,加快装修配置,增加新房源投放。

这些举措的用意是好的,但长租公寓新增房源投放,是不是就能稳定租房市场、缓解供需矛盾?未必。

因为,长租公寓收的房子,主要来自租房市场。只不过,这些房子原来是由房主自行出租,现在是交给租企打理而已。租企多收一套房子,市场上就少一套自租的房源,所以市场总量还是那么多。而且,“二房东”手里房子多了,会带来租金的新变化:即市场上加价出租的房子越来越多,租金相对较低的“裸租房”就会变少,租金整体上还是呈水涨船高态势。

还有,长租公寓加快装修投放市场,居住环境甲醛超标等安全问题也需引起注意,这方面已出现了不少纠纷,消费者维权很难。租赁企业的底线,是向消费都提供安全的产品、合格服务,绝不能萝卜快了不洗泥,令消费者健康受损。

疑问三:租客“背贷款”企业用贷款,租金贷究竟是谁的杠杆?

与房租上涨相比,长租公寓还有一个很大的风险隐患是,强制租客做“租金贷”。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。

这是一个“完美”嵌套,但这里面隐含了太多的不对称,对消费者极不公平。

其一,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。如果租企资金链出现问题,房主就可能因无法按月收到租金而收回住房,而已经付了一到两年租金的租客,则面临无房可住仍要还贷款的窘境。这样的情况,在一些地方已经出现,租赁企业“两头坑”,给市场造成了不良影响。

其二,与半年付或一年整付相比,“押一付一”减轻了租客的负担,不用贷款也可以支付,凭什么要强制绑定“租金贷”,非要租客借贷?再者,即便租客办理了“租金贷”,获得的贷款也应该归租客支配,凭什么要划到租企账上由企业使用?

其三,企业将租客的贷款用于收房扩大规模,一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,不但个人信用受损,经济损失也无法避免。这究竟是个人在加杠杆,还是企业假借租客之名加杠杆?还是企业强行转移杠杆到个人?

借新的形式玩金融游戏,这里面隐含的金融风险到底有多大,对消费者会造成多大伤害,有关部门应当有准确的评估与判断,并加强监管、防患于未然。

年轻人出来打拼,只是想租个房有个安身之地,不应该承担这么多额外的风险,他们的合法权益必须要得到切实保护。(人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 李丽辉)

(责任编辑:罗芳菲)

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