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麻辣财经:老旧小区改造,快来看看有你家吗?

来源:人民日报中央厨房2020-07-29 10:39:16

你家的小区是哪一年建成的?如果是2000年之前建成的,那就可以申请纳入城镇老旧小区改造啦。

近日,国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,提出今年要改造城镇老旧小区3.9万个,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

城镇老旧小区改造,不是个新鲜事儿。上个世纪八九十年代,很多城市就开始了改造工作。比如沿海的上海、江苏、浙江等地,启动了很多老旧小区的水电气路等管线改造。还有很多东北、华北城市,包括北京,早些年搞了很多“暖房子”工程,也就是既有住宅建筑节能改造工作。

那么,这一回的城镇老旧小区改造和从前的改造相比有什么区别呢?为什么要改、改什么、怎么改、改造的钱又从哪里来,听麻辣姐跟您说道说道。

为啥改?不仅惠民生,还能促消费、稳投资

先来看一组数字:

300多亿平方米——这是目前我国城镇住房总面积,我国人均住房建筑面积已经达到39平方米;

22万个——根据住房和城乡建设部的摸底情况,全国2000年前建成的小区有22万个,涉及居民上亿人,这些小区普遍存在基础设施老化、公共服务缺失等问题。

住房问题是人民群众最关心最直接最现实的利益问题。改造城镇老旧小区,体现了以人民为中心的发展思想,顺应老百姓改善居住条件的期盼,也是解决当前住房问题的重要抓手。

而且,城镇老旧小区改造不仅是一项民生工作,也是一项发展工作,惠民生之外,还有助于促消费、稳投资。

党的十八大以来,在中央预算内投资等中央和地方财政资金的引导和带动下,棚户区改造、公租房等城镇保障性安居工程累计完成投资超过10万亿元。城镇老旧小区改造同样也具有很强的带动作用。除了改造本身产生的更新改造投资以外,还会带动行业上下游多个行业的产业发展,并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。可以说,城镇老旧小区能够有效打开内需空间,应对经济下行压力。

从2017年开始,住建部已经在多个城市进行了两轮老旧小区试点探索,取得了很好的效果,在试点成果和总结相关经验基础上,才形成了《意见》,决定在全国范围内开展这项工作。

改什么?改造内容分三类,老百姓来“点单”

先看改造对象。改造也分轻重缓急,《意见》首先明确了改造范围是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区,重点改造2000年底前建成的老旧小区。

再看具体改造内容,本轮城镇老旧小区改造跟以前相比,真是个“升级版”。

改造内容大大丰富了。《意见》明确,改造内容分三类:

基础类,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等;

完善类,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等;

提升类,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括养老托育等公共服务的供给。

从前的老旧小区改造基本聚焦于市政配套基础设施等基础类的改造,本轮改造增加了完善类和提升类的内容。基础类的改造由政府的财政资金保障,基本要求应改尽改。完善类和提升类改造则要根据居民实际需求来改。

“大家都需要、都同意,就找资源去做。比如说老年人多的地方,老年年龄结构比重大的地方,可能更需要养老设施;年轻人多的小区,可能需要托育设施更多一点。”住房和城乡建设部副部长黄艳表示,后两类改造需要拉拉清单,让居民根据需求来“点菜”。

怎么改?自下而上改,居民是主体

全国2000年底前建成的老旧小区22万个,是不是每一个都要纳入改造?政府说了不算,老百姓说了才算。

本轮城镇老旧小区改造的核心是“居民”:改不改,居民定;改什么,居民选;怎么改,要让居民参与。

过去的改造 “政府做、百姓看”的情况比较普遍,而本轮改造特别强调居民共谋共商共建共享共评。《意见》中就明确,要健全动员居民参与机制,主动了解居民诉求,促进居民形成共识,发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。“不能是从上往下的指令性的工程,应该是从下往上的项目生成。”黄艳强调。

为什么要让当居民当改造主体?

改造内容需要居民达成一致。改造由居民实际需求牵引,要变“要我改”为“我要改”,改造工作才有持续动力,改造结果才能得到居民认可。

改造成果需要居民共同维护。如果不是居民参与的改造,改造成果往往难以维持。此次《意见》也明确要完善小区长效管理机制,引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果。

目前,从试点情况来看,这种“自下而上”的改造组织实施模式,极大地激发了居民的积极性,不少小区都建立居民议事机制、成立业主大会,实现改造管理的良性循环。

钱哪儿来?三方共担,鼓励居民和社会资本参与

城镇老旧小区改造是一项量大面广、复杂繁琐的系统工程,尤其本轮改造还增加了很多完善提升类的改造内容,算算账,所需资金是个大数目。钱从哪里来?《意见》明确,要由政府与居民、社会力量合理共担。

——政府改基本,加大支持力度。城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,中央给予资金补助,按照“保基本”的原则,重点支持基础类改造内容。

“2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个,中央预算内投资安排543亿元,目前已经全部下达完毕。” 国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎说。

财政部综合司负责人赵志红介绍,2020年中央财政安排303亿元财政补助资金支持地方用于老旧小区改造,目前已经完全下达。同时,专项债的使用范围也已经拓展到老旧小区改造,支持地方政府通过发行专项债券,筹措老旧小区改造资金。

——谁受益、谁出资,居民也要出一点。居民出资的改造项目,主要集中在完善类,比如电梯改造等。

事实上,居民出资的形式是多种多样的。直接出资之外还有很多间接出资的方式。比如停车场等设施改造完成后付费使用,或者是通过让渡一些共有资源、公共收益来支持改造,比如用共有的房屋做养老、食堂、抚幼场所等。“明确支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造,可以减轻其中居民出资部分的筹资压力。”黄艳说。

——明确预期,推动社会力量参与。提升类改造项目,需要更多社会力量和社会资本参与。

与新建开发相比,改造工作资金回收周期长、利润薄,吸引社会力量参与需要更多支持。

一方面要给予政策支持。比如给予税费政策方面的优惠。目前,财政部对为老旧小区改造中提供养老、托育、家政等服务的机构,提供相关服务取得的收入可以按规定免征增值税,并且减按90%计所得税应纳税所得额。

另一方面要给予稳定预期。《意见》明确,要通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。“不像过去房地产开发,可能一两年回收,改造可能要到10年和15年,一定要让企业在回收期里面有预期的稳定保障。”黄艳说。

今年,虽然因为疫情防控要求,老旧小区改造进度受到一定程度影响。但进入6月份之后,疫情防控进入常态化,施工明显加快了进度,3.9万个城镇老旧小区改造已经启动了将近50%的工程。黄艳对今年完成改造计划很有信心,700万户居民马上就要迎来“改”出来的新生活。

(人民日报中央厨房-麻辣财经工作室 赵展慧)

(责任编辑:罗芳菲)

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