养老服务产业升值空间巨大

事件：国务院2013年35号文件《关于加快发展养老服务业的若干意见》首次提出养老服务业，随着我国老龄化日渐加速和消费理念的逐渐转变，我们认为未来养老服务产业具有巨大的发展空间和投资机会。本周三我们有幸邀请到行业资深专家陈伟波(香河爱晚管理有限公司总经理、全国房地产经理人联合会养老住区委员会秘书长，原任职泰康之家部门总经理)为我们解读行业，主要观点如下：

目前我国有4万亿老龄消费产业和8万亿大健康市场。人口结构决定老龄产业的基数，目前我国拥有2亿老龄人口，2020年将有2.58亿老龄人口，占比17.9%，2030年将有3.71亿老龄人口，占比25.3%，2045年将有4.87亿老龄人口，占比30%，最高峰2048年将达到34.9%，也就是说2040年开始四个人当中就有一位老年人。据预测，从2014年到2050年，我国老龄消费潜力将从4万亿增长至106万亿，GDP占比从8%增长至33%。

从需求上讲，老龄消费产业具有巨大的市场空间和投资机会：(1)空巢老人，目前老年人50%是空巢的，未来将达到70%，尤其是421结构家庭的。(2)健康问题，平均余寿19年，健康为9年，10年以上都是带病和失能状态；(3)失独问题，由于421家庭结构和计划生育，到2050年7900万老年人都是没有子女的，这些都是需要服务的；(4)失智问题，目前有3750万失智老人，2020年会达到4700万，每十年将增长1000万。

我国养老产业目前仅4%为机构养老，目前床位缺口巨大。我国养老服务中，90%为居家养老，6%为社区养老，4%为机构养老。机构养老方面，中国目前每千人只有25张床，125规划计划每千人35-40张，共700万，目前床位缺口有300万左右。机构养老企业分四类，央企(首钢、中石化、中信等)、保险公司(泰康、国寿、太平等)、地产企业(目前有80多家房企进入了养老地产的领域，万科、保利、远洋、复兴等)、上市公司(海航、凤凰股份等，2015年新进入上市公司有南京新百、申万、雅戈尔等).

养老地产类的企业有四种商业模式，其中地产公司做养老地产有天然优势，金融+养老表现突出。养老地产的四种模式：全部出售(养老概念的住宅和超级配套)、销售加持有型的(做住宅销售，销售可以补贴持有)、会员制(出售长期或短期的住宿卡)、只租不售(比如泰康)。以上四种模式均由成功案例，但保险和地产公司表现更好：(1)对保险公司来说，养老地产可延伸产业链、双方高端客群重叠、保险资金的久期相匹配。(2)对地产公司来说，养老概念拿地优惠，地产销售利润可用于养老服务业机构前期投入，养老主题可促进销售及提升增值空间。