房地产法专家姚捷：城市更新要注重市民获得感幸福感

近日，北京建筑大学城市更新研究中心主任、房地产法专家姚捷在人民日报社《民生周刊》撰文指出，城市更新实践中特别要在全面了解具体城市的更新动因、目标、特点、对象和内容，针对城市更新存在的问题，选择有效的城市更新路径，更加注重提升市民的获得感、幸福感，才能真正实现城市更新的应有价值。

在这篇题为《城市，从“大拆大建”到“精细绣花”》的文章里，姚捷首先谈到了城市更新的概念及其价值。他认为，城市更新的主要内容就是对城市中停滞的区域进行拆迁、改造和整修，以新的城市功能替换功能衰败的城市功能，使城市重新发展和繁荣。其具体内容，一方面是对建筑物质实体的改造，另一方面是对产业环境、生态环境、文化环境、空间环境及视觉环境的改造与提升。除了建筑物的物质质量改善，还包括社区的网络结构、历史传承、情感依恋等的延续。

依据中央政策，结合北京等21个城市的城市更新行动实践，依照更新对象的不同，姚捷将城市更新划分为历史文化街区、老旧城区的改造更新、城市工业遗产的更新、城中村更新、三旧综合更新改造等五种。

文章主要分析了城市更新行动的难点。姚捷写道：城市更新行动的难点在于项目资金运作方式。传统的房地产开发模式有其固有盈利模式，可争取到银行等金融机构的资金支持。而城市更新行动，是针对一个个具体项目，进行个性化的建设，对此，出于资金安全等因素考虑，传统的开发贷等资金筹措方式不易实现。从政府财政资金角度，对一些典型的、有特殊需求的更新项目，可以提供支持，但项目数量有限。

姚捷认为，要解决城市更新项目资金问题，需要动员社会力量，多方筹集资金，可以有以下几种方式。

一是BOT模式引入社会资本。广州永庆坊项目通过BOT模式引进社会资本，进行“微改造”。通过公开招商引入广州万科房地产公司建设运营该项目，在项目建成完工后的运营期内，其经营所得作为项目投资收益，运营期结束后公司将项目移交给政府，该融资方式属于典型的BOT模式。在建设过程中，通过原地升级的做法对旧有建筑进行修缮，达到修旧如旧的效果。同时，新增配套设施，增加办公区、青年公寓、教育营地与特色商业等多种功能，将商业因素与历史文化街区实现有机结合。在运营过程中，由万科物业统一管理永庆坊服务中心，负责开展宣传推广、招商合作、管理入驻企业、活动策划等业务，其运营收益归万科公司。

二是“双过半”模式引入社会资本。“双过半”，是指按《物权法》规定，对于选聘物业服务企业或者其他管理人等重要事项，应当经专有部分（即产权证记载面积）占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“双过半”模式引入社会资本，指通过正规“双过半”程序引入专业化物业管理公司持续深度运营的老旧小区，达到物业公司和业主双赢的效果。北京市劲松北社区改造项目，即是该模式的典型。针对居民日常生活中的痛点难点，社会资本方前期对“自选类”改造项目一次性投入3000余万元，为在未来实现项目“微利可持续”运营，朝阳区房管局、劲松街道授权社会资本对1698平方米的社区闲置低效空间进行改造提升，统筹提供相关服务和闲置资源的运营权，通过后续物业服务的使用者付费、停车管理收费、多种经营项目以及未来计划落地的养老、托幼等业态收益，使社会资本也能盈利。

三是城市更新基金模式。2016年，上海推出创新园区行动计划，通过促进传统工业园区转型与科创中心建设来更新城市功能。同年4月，上海城创投资管理股份有限公司设立“上海城创城市更新股权投资基金”，该基金是上海第一只城市更新股权投资基金，总规模约30亿元。目前，上海城市更新基金已成功改造并运营了多个项目。相比其他融资方式，城市更新基金融资模式可以寻找到更具专业化的合作伙伴，也就能有效整合各类资源，同时也属于中短期资产配置，有别于传统重资产的基础设施投资，风险更小。

从经济效益看，城市更新项目的收益率相对于传统的房地产开发项目，收益不一定很高，有项目还存在未来收益弥补不了成本投入的情形。但城市更新具有特殊的社会效益，城市更新项目对未来创造有活力的城市社区、帮助中低收入家庭改善居住环境、提升城市品位等非常有益。对此，作为致力于房地产法研究的专家，姚捷建议，政府可通过一定的政策倾斜，如利用专项资金补助社会资本，或税后政策优惠等手段弥补实际投资收益与预期平均投资回报之间的差距，从而吸引社会资本参与社会效益和经济价值兼具的城市更新项目。

姚捷指出，当前，我国城市建设的模式也从粗放宏观的“大拆大建”方式转向“绣花式”的精细化方式。他以北京市东城区南锣鼓巷四条胡同（雨儿、福祥、蓑衣、帽儿）修缮整治项目为例分析说，该项目针对腾退院落的修缮利用，首次提出“共生院”理念，在区域整体规划、统筹设计的基础上，采取“一院一策、一户一设计”，根据历史街区风貌保护要求和居民实际需求，下足绣花功夫精心修缮，最大限度保留院落胡同原有肌理、格局和老物件。改善胡同环境、居住条件的同时，利用腾退房屋优先植入公共服务和文化交往功能，实现建筑共生、居民共生和文化共生。