北京朝阳区：朝外街道，再次"火"起来

作为第一批城市更新试点城市，北京“减量发展”，不搞大拆大建，强调补齐市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施的短板。

城市更新如何更新？城市更新资金从何而来？政府如何更好引导全员参与？北京市朝阳区朝外街道的若干做法，带给人们许多启发。

全员发动

城市更新，愈来愈美。12月初，小雪节气刚过，记者行走在北京市朝阳区朝外街道，对此深以为然。

“‘疏解’基本结束，腾笼换鸟，‘笼子’腾出来了，更新是我们面临的大难题，从属地角度讲，是先做一些基础工作，让环境变得更好，与企业一道实现更新，不等不靠，自上而下，或是自下而上地结合。”谈及城市更新的体会，北京市朝阳区委朝外街道工委副书记、办事处主任黄海燕感慨颇多。

“朝外大街最先改造的就是昆泰大厦、昆泰商城，今年底就要完工了。”朝阳区属国企昆泰集团负责人介绍，项目希望把朝外大街打造成本市首个城市活力创新策源地。

朝外大街自古便是繁华的商路，南方的漕粮经大运河北上至通州，换旱路运粮，经此路入城，车马来往频繁，路边渐渐商号聚集。

在本世纪初的城市规划中，朝外大街被称为“北京市第三商业大道”，聚集了百脑汇、蓝岛大厦等知名商场，但随着京城商业飞速发展，与周边的世贸天阶、太古里等商圈相比，它反而显得有些黯淡了。 

据了解，在昆泰项目的升级过程中，朝阳区从上海引进盈展集团，昆泰投入4.39亿元，盈展投近3亿元，公共区域改造部分，则由市、区两级资金支持，北京市支持7500万元，朝阳区第一笔投入4800万元。

当然，此次城市更新不限于商业，而是包含产业、商业、建筑空间及城市景观等各方面。

项目启动之前，朝外街道办提前摸清社会单位的个性需求，鼓励其通过自主设计改造、委托设计+自行改造等方式，共同参与外立面、牌匾改造，形成街区统一风格。

“一家一家过方案”。为了保持街区的一致性，朝外南街所有单位也动员起来，全域内企业及商户资源共同投入建设。

如何在城市更新中保留文脉？朝阳区邀请东岳庙民俗博物馆的专家加入，提供诸多史料。比如在东岳文化广场的设计中，就最大限度还原了历史文化遗迹，在芳草地北巷的路侧围廊和室外空间，希望彰显“芳草萋萋”的中国传统审美。

北京市首个室外空中篮球场、首个地下艺廊、露天自由营地、街头涂鸦潮流聚集地等都将在焕新后的街区陆续亮相。

“我们把老旧小区改造、交通优化、绿化增补等工作也打包融入了公共区域改造。”黄海燕介绍，“比如在化家楼、天福园等小区的改造中，楼体外立面的设计与沿线商业的风格相统一。”

有专家指出，朝外大街的改造，起源于企业自主“点”上的改造，到政府引导下的“全方位”改造提升，通过朝外大街区域产业、商业、建筑空间及城市景观的全面更新升级，将与侨福芳草地、世贸天阶、工体国际体育文化综合体、三里屯时尚文化生活街区等空间有机联动，全方位激活朝外大街整体活力。

▲昆泰商厦即将呈现新貌

民生提质

朝外街道位于朝阳区西部，因地处北京内城九门之一的“粮门”朝阳门外而得名，是朝阳区的西大门，始建于1954年，辖区面积2.2平方公里，下辖7个社区。

在朝阳区，朝外街道人口与面积“相对较小”，2.2平方公里，3.3万常住人口。

然而，朝外街道位置重要，不可小觑，它是朝阳区政府所在地，是北京市乃至全国最具“龙凤文化”特色的街道，朝阳区最丰富的历史在此，有元、明、清三代历史遗存，东岳庙与日坛是目前朝阳门外地区有代表性的地标建筑。

由于朝外地区相对建成时间比较早，178栋居民楼中有90%为老旧小区，随着城市的不断发展，辖区老旧小区存在着一种“通病”，物业管理薄弱、消防隐患繁杂、消防设备短缺、居民缺乏安全感等。

这意味着，城市更新任务艰巨，民生服务亟待提升。

自2020年下半年起，利用物联网和AI技术，朝外街道以吉祥里社区为试点，打造了北京市首个居民社区智慧消防管理系统，在吉祥里社区最高层建筑楼顶，4台4K高清“火眼”摄像机，对小区“动静”一览无余。

据介绍，小区各建筑楼体共安装了462个烟感报警器、373个手动报警、342个声光报警器以及181台AI摄像机等“八大设备”共1358套智能终端，实现对小区院内、楼内等公共空间隐患排查全覆盖。

“设备发现隐患，能够报警，小区物业第一时间就能到达，28幢高楼，哪个楼里水塔表运行不正常，都会有提示。”吉祥里社区负责人介绍。据了解，年底该系统会在全部老旧小区推广。

“发展得太快，规划得太早”，交通拥堵也让老百姓最为头疼。据了解，2021年，朝外街道共有8200多个接诉件，占比第一高的就是交通。

“今年解决了14条路路侧停车问题，增加了400多个车位，加上之前600个车位，现在朝外共有1000多个路面停车位，不仅解决了老百姓停车难问题，也解决了路面秩序混乱问题，4条路争取到‘疏堵工程’，现在正在推进雅宝路拓宽。”黄海燕介绍说。

2022年7月，朝外街道对体东社区工体南路小区北侧旧有的机械车库楼进行了拆除。新设计规划的立体停车楼将于2022年底前建成，届时将提供230个停车位，能够充分满足周边居民的停车需求。

“旧的停车库是2000年建的，一直闲置至今，造成极大的资源浪费，周边环境也不好，去年6月份立项，提升新建，周边居民支持率也很高。”北京京能智慧城市科技有限公司负责人接受采访时说，

据介绍，新停车楼共分4层，车库占地面积达到1526平方米，单层层高为2.8米，共包含车位230个，比原有增加138个。停车楼采用钢结构自走停车设施，可使用年限长达40年。

停车场周边包括工体东路小区、工体南路小区、东草园五巷等多个居民小区，同时还包括朝阳中医医院等设施，车位需求高、缺口量大，停车成为困扰周边居民的大难题。

除了解决停车难的问题，朝外街道进一步优化周边环境，在停车设备四周加大绿植种植量，在停车设备南侧预留空间建设便民休闲公园，增加绿化面积及城市公共配套，方便周边居民休闲活动。

“把最好的资源留给人民” 

此次城市更新项目内容还包括，朝阳区政府内部临时停车场改为东岳文化广场，恢复市民文化活动，朝外南街将要新种百余棵树木。

“哎哟，还真不错哦！真是那个时候的样子！” 新落成的三丰里公园，看着旧时胡同分布图雕刻，83岁的王大爷按捺不住心中的激动，一个劲儿地竖大拇指。

三丰里公园占地约4500平方米，与悠唐购物中心隔街相望，是一个典型的“口袋公园”，原址本是一处库房，属于建设用地，在征求附近居民意见后，朝阳街道积极协调产权方，将土地性质调整为绿化用地，用于“留白增绿”，成了附近居民遛弯的好去处。

如今，这块拆出来的“黄金宝地”栽种了新植，有了可供市民散步歇脚的长石凳，占地不大的地方，设计却十分讲究，一面历史文化墙记录着朝外深厚的文脉，站在墙边，可远眺银河SOHO的独特建筑。

与此同时，紧邻公园的三丰里社区开展了老旧小区改造，包括10栋楼节能改造、4栋楼楼体粉刷、地下管线改造和公共区域环境整治，改造面积7.3万平方米、惠及居民1161户，使得楼体的颜色风格与公园协调一致。

从高歌猛进的增量时代迈向稳健成熟的存量时代，城市更新成为“新常态”。近年来，北京市朝阳区积极探索城市更新新模式，望京小街改造提升等数个项目在“首届北京城市更新论坛”上，获评城市更新“最佳实践”。

“下一步，朝阳区将着力推进朝外商圈、六佰本商业街区、国贸商圈更新，全方位提升区域价值，挖掘新消费潜力、提升商圈活力，打造消费新地标。”朝阳区相关负责人表示。

“昆泰两个楼外立面都做完了，现在内装修，招商工作正在稳步推进，一期全部完成会在明年5月份，朝外即将面临一个前所未有的大提升！”说到“大”字，黄海燕明显提高了音调。

（□ 《民生周刊》记者   张兵）