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二手房互换:初衷好 成交难

来源:民生周刊2023-01-03 13:25:37

由政府搭建“牵手”平台,市民的二手房可以产权互换。合肥市的一项住房交易试点,引发业内外的关注。

2022年12月8日,安徽省合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台,开启二手住房互换服务。在合肥市区范围内,已取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。

当下,二手房市场相对冷清,交易难度较大。二手房互换成交的可能性,受到不少业内人士的质疑。

接受《民生周刊》记者采访时,中原地产首席分析师张大伟说,早在三四十年前,二手房互换的模式在大城市就已普遍存在。当时是单位分房,没有市场化交易渠道,只能通过交换实现住房交易。

▲图/郑智维

互换服务

2022年12月26日,《民生周刊》记者在链家平台以“合肥二手房”为关键词,共找到107363套符合条件的住房。

城市规模越来越大,越来越多的人步入现代都市的生产生活节奏,“职”与“住”产生空间分离。合肥推出二手住房互换试点的初衷,是更好地满足群众就学、就医、就业等方面住房需求。

和主流住房交易相比,二手住房互换模式是一种小众化需求。例如,一些老人希望把市区的两居室置换为郊区的三居室,而郊区的家庭则希望获得市区房源的学区学位资源。基于此,有专家认为互换模式有助于促进二手房的交易。

从操作来看,合肥的二手房互换试点并不复杂。通过搭建线上服务平台,合肥市房产局开启二手住房互换服务新模式。同时,合肥市住房租赁发展股份有限公司(以下简称“合房公司”)8个线下门店将协助办理住房置换业务。

产权人在合肥市存量住房置换服务平台注册后,平台利用大数据对置换房源信息进行核验,确保人、房、产权真实。

用户在平台填写置换意向后,通过大数据智能分析匹配,精准推送意向房源信息,用户可选择自行看房或委托合房公司协助看房,置换双方达成一致后,即可线上或线下办理置换合同网签。

置换双方持身份证明、不动产权属证书等相关材料自行或申请由合房公司协助,前往不动产交易登记大厅受理窗口办理纳税和转移登记等手续。房屋互换交易后,学位按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。

“真实的房源信息、专业的代办服务,能够帮助解决产权双方难以找到合适的互换房源、担心产权纠纷和多次往返奔波的烦恼。”有专家分析。

特殊的房屋交易

2022年11月16日,国家统计局发布数据显示,10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%,同比下降3.7%。其中,二、三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降。

目前来看,各地二手房交易量较低。为促进二手房交易,多地推出交易新模式。除互换模式外,还有广州、深圳、珠海、昆明、南京等城市出台“带押过户”模式。

就房屋交换而言,是两套房屋的所有权人将房屋等价或差价交换的双向交易活动,是一种特殊形式的房屋买卖。在互换模式试点推出之前,此类房屋互换属于两笔交易。

此次合肥搭建的平台,具有自动撮合和匹配的功能,总体上有助于提高效率和加快交易。

在盘古智库高级研究员江翰看来,二手房互换模式有其价值。业主如果希望置换住房,当前的交易模式是,将房子先售出,拿到售房款,然后再买房。对于房屋这种大宗交易而言,无论是等价互换还是补差价后交换的方式,都有其现实需要。

江翰谈到一种常见的情况:如果业主想换房,但其中一人没有足够的资金,在卖房交易达成之前,买房的交易就无法形成。

如何破解当下二手房供求错配的问题?广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,要从规范二手房交易的秩序下手,打造公平可信的、大的房地产交易中介和平台,确保真房源,降低二手房交易成本等。

交易的挑战

二手房互换,能否激活二手房交易?

“对于二手房市场而言,能够有效促进市场交易,这种模式的优势是降低实际购房过程中的货币成本。”江翰说。

不过记者注意到,虽然政府搭建的换房平台提供免费服务,但如果房屋互换成功还是要按照相关住房交易税收政策缴纳税费、登记费、工本费、土地收益金等。

“地方政府为群众办实事的初心容易理解,但因为房子的差异太大,群众的需求千差万别,二手房互换很难达成实际的交易。”张大伟说。

虽然房屋交换的需求存在,但房地产互换往往会存在需求和供给之间难以匹配的种种情况。在北京从事房产中介工作多年的刘聪告诉记者,住房交换属于大宗交易。二手房交易中,购销双方需要考虑多种因素,而以房换房的难度比货币购房要大得多。

以货币化形式交易已是大势所趋,重新回到以货易货的交易模式,其效率必然会大打折扣。“在互联网模式之下,这种撮合的效率有可能被有效提升。”江翰说,二手房互换模式的交易难度确实很大,能否真正成为一种可行的交易模式,最终还是要看具体的交易情况。

□ 《民生周刊》记者   郑智维

(责任编辑:罗芳菲)

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