张博：从越秀康养发展看房企转型路径

访谈嘉宾:

张 博

越秀地产旗下越秀康养产业投资公司创立人、总经理

华南医养融合研究院创始人、副理事长

广州国资国企创新战略联盟创始人

广东省老龄产业协会副会长

张博将18年战略管理、投资、资产并购重组及创新管理经验带入康养产业，并对国内外养老行业发展现状和趋势进行了系统性研究和分析，2017 年创立广州越秀康养产业投资控股有限公司，并在随后的发展中带领团队在全国布局20余项目，目前运营养老床位8000多床。

中国康养企业是近年来中国康养产业发展变化的一个缩影，从越秀康养的发展和业态布局中，可以粗略描绘出中国康养企业的现在和未来。

大湾区，是中国经济版图上最活跃的地带之一。经济发展水平也推高了人民群众对于健康养老的需求标准，如何满足这种日益增长的康养需求，区域内有实力、敢担当的企业，必须做出反应。

从产业维度看，当前地产行业处于重要的转型阶段，必须从过去“三高”的发展模式转变为高质量的发展模式。所谓地产行业高质量的发展，必须是以城市与人居的大生态建设为核心内容。因此地产企业参与康养行业建设，就成为践行高质量发展的一个重要方向。

越秀集团作为大湾区最具实力的综合产业集团，此前在金融、地产以及基础设施建设为主的产业领域建树颇丰，而进军康养产业也是其谋定而后动的理性选择。

当《人民康养》对话越秀康养产投公司总经理张博时，我们所要探求的是以地产思维切入康养产业，需要如何厘清发展思路，正确的看待地产与康养的产业大同与差异。

康养产业  需求和支付能力的双向奔赴

康养产业的发展主要从以下两个维度来看：

一是需求角度，2022年我国首次出现人口负增长，老龄化率（60岁及以上人口占比）已达19.8%，已进入深度老龄化，康养行业市场发展空间将进一步被激发。2022年全国多个省份60岁以上老年人口占比超过20%，步入深度老龄化，其中前五个省份为辽宁（27.6%）、上海（23.4%）、江苏（22.1%）、山东（20.9%）、浙江（20.2%），长三角地区已率先步入深度老龄化；广州市的老龄化率为18.27%，老龄化程度同属比较高的地区，表明长三角和大湾区对康养服务存在较大需求。

二是支付角度，经济发展水平及人均可支配收入，决定了支付能力。2022年末，我国人均可支配收入为3.7万元，老龄人均老年消费额超2万元，居民和老年消费同步增长，支付能力也将不断提升。参考国际标准，如胡润医疗白皮书曾提出：人均可支配收入如果能达到3000美金（约2万元人民币），该地区养老支付力可支撑养老产业发展。从我国长三角和大湾区大部分城市来看，人均可支配收入均能达到这一支付水平。

康养产业的发展，实质上是需求和支付能力的双向奔赴，两端相辅相成，缺一不可。

地产转康养  越秀的初心和举措

越秀集团是在思考地产产业转型时开始关注康养行业的，从2012年到2015年开始对国内外养老产业发展状况进行系统的研究，并在2016年开展了全国实地调研，主要考察了京津冀和长三角等国内养老产业发展较为成熟的地区，通过对这些项目及其商业模式的研究，形成《养老产业发展报告》，正式决定布局康养产业。

虽然在2017年公司筹建时，基于康养产业本身也是属于商业的一种，与越秀地产商住并举的运营模式有一定的共通点，康养公司是设立在越秀地产板块下的，但是我们清晰地理解，康养产业的核心是经营和服务，并不是仅仅依靠资金堆砌就可以获得口碑的。

在团队建设方面，初期基础建设会更依赖于借助地产团队的力量，在后期运营环节，我们广招社会上有多年养老产业经验的职业经理人，通过与越秀品牌文化的结合，打造满足越秀康养高品质要求的运营服务团队。

在投资拓展方面，我们一直采取自建与收购并举的模式。一方面，我们公司自有的投资拓展团队会根据集团及公司的发展思路寻求符合公司投资标准的项目；另一方面，我们还会通过并购养老市场上合适的标的，快速切入康养市场，提升区域的市场占有率，2017年与2022年，我们就分别并购了一个团队，使得越秀康养迅速进入大湾区及江浙沪康养市场，6年时间完成了19个项目的投资，现拥有康养床位超8000张，其中已运营床位5000张，入住长者3300人。

在快速拓展期，我们也经历了一定的困难，如并购整合过程中与创始团队在方向或者管理上的分歧等。于是，我们这两年更注重于提升自有项目服务质量及合作公司管理效率，为下一步的拓展做好充分的准备。

洞见养老企业生存条件

从行业发展来看，2013年是养老行业发展元年，2015年到2018年行业得到快速发展，政府频繁出台利好政策，企业纷纷涌入康养行业。经过近10年发展，养老企业不断成长，但仍面临一些挑战。

一是养老机构整体短缺及结构性短缺并存。与发达国家每1000人平均拥有50-70个养老床位相比，我国人均仅有40床左右，养老机构床位整体性短缺较大。同时，据相关统计，全国养老机构的平均入住率仅为50%，养老床位似乎供给存在过剩。实际上，传统农村敬老院及收费低廉、品质差的养老院床位空置率高，但符合老年人需求的、有品质的养老机构一床难求，养老床位结构性短缺问题突出。以越秀康养旗下高端项目“越秀·海颐苑”为例，开业时仅3个月时间实现满住，证明市场上对高品质项目需求旺盛。

二是养老项目收费模式受到大力监管。目前市场上大部分养老机构以轻资产为主，收费模式为“预付费+月费”，预付费多由子女支付，月费由老年人支付，此部分费用老年人退休金即可承担。养老公寓以重资产模式为主，其收费模式多为“会员卡+服务费”，老年人在购买项目会员卡后，入住时仅需支付少量服务费即可。但由于市场上部分养老项目的暴雷，导致老年人频频被骗，此类事件对社会造成较大的负面影响。为防范经营风险以及保护老年人的合法权益，部分区域政府出台了不鼓励康养项目收取高额预付费用的相关政策。但对康养项目尤其是重资产项目而言，由于前期投入较大，融资渠道受限，需要通过收取预付费用/会员卡费用以支撑康养企业的持续发展，同时可以考虑对预付费用/会员卡费用的资金用途加强监管来防范风险。总之，为了行业能得到健康有序的发展，养老项目的收费模式需平衡政策合规性和企业经营诉求。

越秀的未来，打造完整养老服务生态

我们2016年做越秀康养的10年规划时，计划十四五期间能够做到2万张床位的规模，即在现有基础上翻一倍，目前来看任务还是比较艰巨的。但是，对于发展康养产业，我们从集团到公司层面都是坚定的。

短期内，在方向上，我们会聚焦于集中式养老，我们认为这种方式社会效率和服务质量最高。长期看，我们希望可以依托多点物理布局及互联网技术，构建全覆盖、多层次、多支撑的越秀康养模式，未来还希望打造一个大康养生态链。

目前，越秀康养的核心业态是养老机构、康养社区和康复医院，并以大型综合体为核心，发展辐射社区嵌入式养老项目，形成三级产品体系和服务网络，为长者提供全面的医养结合服务。

越秀康养非常关注医养结合的模式，我们的养老机构选址会尽量选择靠近有医疗资源的地区。虽然医疗技术的门槛比较高，但是近年，我们也开始打造自己的医疗机构，以康复作为切入点，目前已建成并运营了一个一级康复中心，一个二级康复医院，在医疗上加大投入，以确保选择越秀康养的长者得到更多地医疗保障。

源于越秀的企业文化，相较于传统的养老机构，越秀康养对产品的要求会更高，服务也更为细致，并且一直保持与国内外同行的交流学习，致力于把更多创新思维与文化引入到养老行业中。

我相信随着这个产业的进一步发展，分工会越来越细，投资商可能重点就是做投资，运营商重点做服务，还有一些专注于产品开发的机构等等，这个是中国未来养老发展大概率的格局和目标。