特建发集团的“豪与横”

昔日座上宾，今日被赶走。深圳市光明区云智科技园，面对熟悉的场景，两年多的呕心打拼，历历在目，袁泽心中五味杂陈，一时哽咽，心中委屈不知从何说起。

南下深圳

“只能看，不能拍！”保安吼道。

11月5日，深圳市光明区云智科技园产业服务中心，数把U形锁死死锁住玻璃大门，门上贴着封条和法律文书。

一个多月前，这里还是袁泽办公的地方。

在知名投资机构工作多年，袁泽积累了大量医疗行业的企业资源。2020年，他受深圳市光明区政府相关部门之托，在北京、上海、杭州等地召开面向全球的招商大会，落实多家企业参会，并引入多家企业落地光明区，深得政府部门的认可。

“看来你们成了光明的宝了，都在抢啊。”在深圳市光明区，袁泽接触到深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特建发集团”）运营管理部方姓部长，在得知还有别的园区向袁泽抛橄榄枝时，这位部长感叹道。

考虑到深圳良好的营商环境及国企背景，袁泽选择了特建发集团。卖了妻子名下的房子，举债200万元，北京青年袁泽凑足500万元，选择南下深圳，开启人生“第一次真正意义上的创业”。

2021年6月9日，特建发集团与深圳市澳智迈腾科技发展有限公司（以下简称“澳智迈腾”）、上海沁歆股权投资管理有限公司（以下简称“沁歆股权”）三方签署了10年的运营合同。袁泽是澳智迈腾与沁歆股权公司的法定代表人。

协议主要内容是，特建发集团委托澳智迈腾与沁歆股权对“云智科园”进行招商运营，前者按照后者招商出租面积支付给后者收益，作为其招商运营收入。

在协议期内，将出租率作为考核指标，后者须完成前者设定的月度出租率考核指标，即到2022年9月9日出租率达到35%，到2023年2月9日出租率达到50%，到2023年7月9日达到65%，到2024年6月9日达到85%，后续运营期出租率维持在85%以上。

协议签订后，特建发集团委托深圳市特区建发科技园区发展有限公司（以下简称“园区公司”）代为实际履行协议。

据了解，园区公司是特建发集团旗下的全资国有企业，是从事科技园区与产业综合体招商运营管理业务的专业化平台公司，“云智科园”是其项目之一。

此前入驻企业并不理想。有知情人士称，彼时，特建发集团不太满意园区公司的招商表现，急切希望借助“外援”改变局面。

不得不承认，“外援”业绩卓越。合同签约后，一年三个月时间里，也就是在“第一个考核时间节点”，2022年9月9日，实际入园企业共71家，租赁面积3.4万平方米。

而此前，根据园区公司2022年5月提供的租赁台账显示，一年半时间共招租企业24家，租赁面积仅7859.81平方米。

而截至2023年7月底，袁泽团队共招商入驻企业106家，面积合计47670平方米。其中，3家企业开展IPO申报，5家企业成为专精特新企业，多家为国家高新技术企业。

▲深圳市光明区云智科技园 图/张兵

不能生产的“研发厂房”

2022年3月1日，特建发集团致函澳智迈腾称：“云智科园项目整体消防设计审核意见书中场地使用性质为研发办公、商业，但其中3栋在房产证中的场地使用性质为研发厂房（其余部分为配套办公）。请客户租前评估该事项是否会对公司经营产生影响。”

云智科园无法进行生产？办不了生产许可证照？

得知这一消息，袁泽大吃一惊。第二天，他心急火燎地向特建发集团确认这一“突发状况”，同时希望其“赶紧想办法解决”，并尽快交接园区相关资料。

这意味着，倘若成真，园区不少签约客户将可能流失，潜在客户也会紧急“叫停”，合作“覆盖生物医药技术和医疗器械的研发与生产”的园区定位也将无从谈起。

“‘自行评估是否会对自身造成影响’，这句话毫不负责任，彻底暴露出其不顾国企担当，签约前积极拉拢，签约后不管不顾，隐瞒消防变更重要事实，这涉嫌构成欺诈。”袁泽认为。

2022年5月31日，平康（浙江）干细胞科技有限公司发出“关于放弃租赁云智科园的联络函”，理由是，租赁场地产权性质虽为研发厂房，但实际消防备案为办公。

早在2022年1月中旬，平康（浙江）干细胞科技有限公司就与澳智迈腾签订房屋租赁协议，协议签订一个月后，支付租赁意向金10万元。

紧接着，深圳市民康生物技术公司、万思科技研发有限公司、广东合盛电气自动化有限公司先后以同样的理由，终止了租赁意向。据统计，仅这4家企业签约租赁面积就达4万平方米。

一份2017年深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防设计审核意见书显示，3栋地上各层使用功能由戊类厂房变更为办公及商业。

房产备案房屋用途与消防备案房屋用途“打架”。为什么会变更？3号楼的招商工作，是以土地性质及规划文件的研发厂房进行招租，还是以消防备案房屋用途中的研发办公为准？特建发集团及园区公司没有人给出明确回复。

“协议约定我们受托运营的是厂房，房产备案房屋用途也标明是研发厂房，签约大半年后，收到园区消防验收标准资料，才知道消防备案为研发办公，无法办理生产许可证照及进行医疗器械产品注册。”袁泽说，“园区公司并没有积极想办法解决，只是强调云智科园不能搞生产。”

也有人说，特建发集团曾出面大力协调过，但“没搞定”。

4家企业相继弃租的直接后果是，袁泽“35%”的出租率考核不合格。

装修完毕的企业不得不留下来。“签约是研发厂房，装修后，二次消防验收才发现，实际上房屋消防备案只能用作办公。”一位已入园的生物医疗企业负责人也是后来才发现这一问题，“虽然我们拿到了药监局颁发的医疗器械生产许可证，但从消防角度讲，存在很大风险。”

为什么能够办下来证照？“可能是我们这种生产没有流水线，只是精密组装。”该负责人毫不讳言，“光明区允许‘轻生产、工业上楼’，也可能是部门信息没有打通，消防部门睁一只眼闭一只眼，没有严格仔细查。”

“供电增容费”风波

2021年10月27日，协调沟通会上，园区公司告知澳智迈腾，两个月前，园区公司审议通过入驻企业用电增容费用标准为1000元/kW，按需量一次性缴纳增容费。

“国企收费都合法合规，不能是依据‘根据市场通用做法’，这会引起许多企业反感。”对于增容需要收费的单方面通知，袁泽第一时间就表示了质疑。

果不其然。2022年5月，入驻企业刚竹医疗申请用电增容，当得知还要另付额外一大笔费用时，刚竹医疗明确表示拒绝。

2022年7月27日，园区公司发出“关于解决澳智迈腾承诺刚竹医疗免费用电增容的函”。在函中，园区公司表示将为刚竹医疗提供增容，其费用由澳智迈腾承担，若不缴纳，将从支付的佣金中予以扣除。

在连续两个月“扣除”后，袁泽的另一合伙人马聪愤而向当地政府职能部门信访。

“一开始说是‘用电增容费’，向光明区发改局投诉后，就变了名目为‘配套成本费’。”投诉企业之一、启维医疗技术（深圳）有限责任公司负责人周剑钗说，“深圳别的园区，不存在这笔费用，这边收费增加了我们的负担。”

2022年11月15日、12月5日，光明区发改局两次组织有关单位到云智科园，了解用电增容费相关背景、算法、收费争议等情况，认为园区公司收取增容费不符合国家有关文件精神要求，发函要求特建发集团督促下属园区公司落实国家文件要求，履行国企社会责任，尽快退回收取的增容费。

在2023年4月的一份信访事项处理意见书中，特建发集团辩称，园区公司实际收取的“增容费”是项目配电建设成本以外，后续需重新购买变压器的“配套成本费”，是合理收取承租企业用电供给改造所涉及的后续变压器购置安装改造费。

对于违规收取用电增容费却未添置任何设备问题的解释，特建发集团称该项费用是后续需重新购买变压器的成本费用。

马聪证实，后来并没有购买变压器。

袁泽说，园区总共有4家缴纳过用电增容费，费用最高是刚竹医疗，19.8万元，还有4家企业因此退租。

▲如今，产业服务中心大门紧锁。图/张兵

被禁入的12家

“究竟可以招租哪些公司？可否提供一个具体的限制行业类别目录及限制目录制定的合理性依据？”袁泽向《民生周刊》记者回忆称，“我们曾多次要求出具书面材料，没有得到任何明确回复，没有明确依据的人为操作，随意性特别大，给我们的招商工作带来了极大的阻碍和困扰。”

合作协议中，双方约定，袁泽招商引进的企业需按照创新型产业用房租赁流程审定确认后才能签约入驻。

然而，袁泽怀疑，园区公司以创新型产业用房的名义，对招商工作设置不合理限制性门槛，限制其团队招引相关企业入驻。

一份联络函显示，所涉企业包括12家，包括一家财税管理咨询公司，涉及面积11000平方米。

“公司整个园区始终按照创新型产业用房管理相关法规规定进行招商业务工作，不存在故意设置门槛，限制企业入驻云智科园项目。”特建发集团予以否认。

“从国家到广东省、深圳市，都有产业指导目录，依照法律法规，除非属于禁止类和限制类，他们没有正当理由不让这12家企业入驻，这是与政府文件精神相违背的。”仔细核对过12家企业名单后，深圳当地一位不愿透露姓名的业内人士表示，“操纵入园企业门槛，造成国有物业空置，对应着造成大量国有资产间接流失。”

这位业内人士还称，园区公司自己运营，核心目标肯定是“只要填满就可以”，他举例，园区公司此前招商入驻的24家企业，类型就与受限的12家企业相似，园区公司拿的是“两把尺子”。

不愉快的合作

“他自己拿出500万元，组建了团队，租了园区办公室，交了400多万元的押金，两年帮园区招来100多家企业，现在对方说招得不够多，把他赶了出去，还让他赔钱。”一位熟知袁泽创业经历的人士很是同情他的遭遇。

“你们之前没有通过园区公司介绍进来，现在做好了显得我们无能，只有做得不好，才能显得集团考核指标下错了。”袁泽回忆称，曾经有园区公司员工向他表明这一层意思。

也就是说，袁泽一进入，就面临尴尬的局面：好或不好，难逃坎坷。

2021年8月底，仅仅两个月时间，袁泽带领近30人团队完成的招租面积，超过此前园区公司两年招租的总和。

合作不愉快，最深层的原因或许还有对于入驻企业的不同态度，袁泽“屁股坚决坐在了服务对象一边”。

裂痕一步步被撕开。袁泽说，对入驻企业签约、装修审批等流程严重滞后，园区公司存在故意“卡”现象。例如，合同约定办结时间为5个工作日，实际流程一般是9~43天，平均时长20天，后续审批客户装修时长更是长达30~60天，远远超过会议纪要约定的7天时效。

佣金更没能及时支付。2021年9月18日，袁泽公司收到第一笔月度分成收益，66万元，支付时间晚了两个月。据袁泽称，正式履约至特建发集团单方面提出解除协议，应结算29次，实际仅结算14次，结算支付全部延迟。

由于欠款，欠薪员工诉诸法律，澳智迈腾则内外受困。

作为园区公司参股的物业公司，表现更是不能令人满意，甚至发生24家企业联名发函要求更换物业，这间接加剧了袁泽团队与园区公司的矛盾。

“我公司在装修过程中，发现原中央空调不制冷、物业多次故意刁难装修过程，阻碍了公司的正常生产进度。”

“物业管理混乱，对公司私自断电，停用货梯，阻挠公司员工使用货梯，严重影响货物交付。”

“装修过程中，没有具体原因，物业多次阻挠、叫停，要求转红包、吃拿卡要。”

……

多个入驻企业历数物业的种种不是，自签约、装修入场至入驻过程中，物业管理混乱，管理方式粗暴，违规乱收费，吃拿卡要成为常态。

园区不能进行生产，有人甚至拿这一“软肋”做文章。

今年5月，当地市场监管部门两位工作人员来到云智科园，声称有人举报，上门核实海拓华擎是否有生产资质。

“知道所有的事，你能想象到，究竟是谁在举报？目前我们没有确凿证据，据传是物业举报。”与物业有过数次“交恶”，海拓华擎负责人何毅有理由怀疑，他始终不理解，为什么物业会做“损人不利己”的事，举报自己园区的企业？

针对合作过程中暴露的问题，袁泽多次反映后，今年4月，特建发集团纪委部门介入，一位纪委副书记到现场调查，据内部人士透露，已经“实锤”了一些情况，但高层领导并没有认识到事态的严重性，故始终没有表态。

在澳智迈腾多次积极寻求沟通解决问题时，9月11日，园区物业在办公区及公共区域等多处张贴大幅通知书，声明单方解约。

在通知书里，特建发集团称，袁泽公司“连续3个考核时间节点均未达到考核指标，不按租金基础值补足收益差额”“双方合作的基础是‘基地+基金’模式，至今未发行基金”。

矛盾进一步升级。“他们太猛了，30个人冲进去，拿着盾牌，把袁泽推了出来。”9月16日，光明街道办事处人员在现场汇报给其政法办工作人员说。

“无语，他们就这样做吧……”这位工作人员当即回复道。

据袁泽解释，“他们”是指深圳市特区建发科技园区发展有限公司运营部长陈威宇及保安队长王春贺带领的上百名不明身份人员。当天，他们头戴钢盔，手持盾牌、棒、叉，出现在园区办公区域，其中数十人破门而入，闯入办公室，对其强行清场，并转移扣押公司及个人所有财产物品。

袁泽多次报警，3天后的9月19日，光明派出所才以扰乱单位秩序受理此案。10天后，9月29日，深圳市公安局光明分局又以“没有违法事实”，根据《公安机关办理行政案件程序规定》第二百五十九条第一款之规定，决定终止调查。

深圳市福田区大中华交易广场七楼，特建发集团办公区，一名工作人员在向刘姓负责人电话汇报后，婉拒了记者的采访要求，“我们领导的答复是，正在走程序，不接受采访”。

记者试图以短信和电话方式联系特建发集团副总经理刘超洋与园区公司董事长袁纲，均无任何回应。

（□ 《民生周刊》全媒体记者   张兵）