长沙天心区：创新思路，危房原址统筹重建

城区零星分布且不适宜纳入棚改和片区更新的危旧房屋，如何改造？异产毗连、公私夹杂等情况复杂危房改造如何统一诉求？危房改造费用如何筹措？

针对这一系列的问题，湖南省长沙市天心区结合城市更新、老旧小区改造等工作，创造性开展危房原址统筹重建，有力保障了群众住房安全。

城区危房问题多

沙湖村片区，位于天心区金盆岭街道天剑路与轻院路交汇处西侧，配套设施缺失，安全环境问题突出，历史遗留问题复杂，是群众反映强烈的烦心事、揪心事集中的区域。

片区内房屋大部分修建于上世纪七八十年代，甚至更久，楼房层数不等，违规加建现象普遍。有的房屋墙体开裂、楼面渗水，经鉴定其中16栋为D级危房、83栋为C级危房。片区内街巷狭窄，无法通车，存在严重房屋结构安全与消防安全隐患，是市级挂牌督办存在重大火灾隐患的经营性自建房集中连片区域之一。

沙湖村片区占地面积24.46亩，其中规划道路用地13.19亩、绿化用地7.64亩、居住用地2.62亩。片区内公共活动场所、消防设施、公共厕所、垃圾站等基本公共配套设施不足，便民服务设施严重缺失，整体宜居性差。片区内房屋建筑布局杂乱无序，房贴房、屋连屋，设施老旧失修，普遍存在违章搭建、无证经营等情况，人员构成复杂，车物乱停乱放，与省会主城区形象内涵格格不入。

原址统筹重建

民之所盼，政之所向。针对沙湖村片区面临的现实问题，天心区委、区政府从调查研究入手，寻找解决办法。

天心区明确区委副书记、统战部部长厉波担任项目指挥长，现场调度、全面剖析。首先组织人员围绕房屋安全、产权归属、经营业态及居民家庭情况等深入开展地毯式摸排，对片区173栋、179户房屋基本情况做到底数清晰。然后，逐户上门开展民意调查，广泛征求居民意见，多次召开居户代表大会，与片区居民共同商讨重建方案，切实掌握群众诉求。

经深入分析，沙湖村片区的最大症结在于原有土地规划结构不优，近九成属于道路、绿地等公共设施用地，多年来自建房屋私搭乱建，大量占据公共空间，不具备开发价值，加之原有房屋毗连紧凑，楼间距远不能达到消防要求，各户分别开展“四原”重建，亦无法根本解决片区各类问题。

经反复研究，先后60余次易稿，天心区提出统筹重建模式，即政府主导、公司主建、居民主体，统一规划、科学布局、原地重建。

“如果仅简单针对隐患房屋进行整治或对片区进行提质改造，无法彻底消除片区安全隐患，也难以有效改善片区群众居住生活环境品质。”厉波说。

因为前期工作做得细，且坚持问题导向，这一举措获得片区居民广泛支持。

全市率先推出

楼栋危房“原址统筹重建”改造模式有效解决了多年未解的难题，这一做法在长沙也属首创。

2019年以来，天心区老旧小区改造共涉及198个小区、1163栋居民楼、38663户居民，建筑面积278.17万平方米。2023年正在实施改造老旧小区62个，涉及219栋居民楼、7298户居民。

老旧小区改造让小区焕发新生，居民幸福感大大提升。但是，老城集中区的一些老旧小区里，部分房屋年久失修成为危房，老旧小区改造不能从根本上解决居民的安居问题。

为此，天心区坚持全面摸底、科学鉴定、因地制宜、分类处置，系统性推进城区各类危房改造工作。其中，对集中成片的危旧房屋优先纳入棚改征收，对不能列入棚改范围但能打捆的危旧房屋统筹纳入片区城市更新，近3年累计完成两类房屋改造238栋1290户、面积6.24万平方米。针对城区零星分布且不适宜纳入棚改和片区更新的危旧房屋，实施楼栋危房“原址统筹重建”改造模式，在充分融合周边风貌环境和规划条件的前提下实施拆旧建新，优化内部结构，完善生活配套。

城南路街道里仁坡2、3、4栋D级危房原址重建是长沙市首个楼栋危房重建案例。里仁坡2、3、4栋D级危房于去年8月顺利腾房倒地、启动建设，今年2月主体封顶，8月交房。96户居民不仅在原址收获新居，更独立拥有了平均每户4~6平方米的厨房和卫生间，彻底告别以往“老破小”和没有配套厨卫导致的不便，生活品质极大提升。

探索“委托代办”

在实际操作过程中，天心区还发现，城区危旧房屋改造遵循“政府统筹、业主负责”的总原则，纯公房和独栋私房类的危房，原则上通过产权所有人实施改造建设推进较为顺利，但对异产毗连房屋、公私夹杂等情况复杂、业主诉求不一、牵头主体缺失的，产权人自主实施重建改造的难度大、阻力多。

对此，天心区积极探索“委托代办”模式，在充分尊重居民群众共同意愿的前提下，通过属地街道组织产权人协商一致，由所有产权人全权委托街道组织代办楼栋危房重建相关事宜，使危房改造工作有了主心骨、代言人，极大提升了沟通效率和工作效能。

搭平台解“资金与投入”难

以往危房改造资金来源主要通过“业主自筹+政策奖补”的方式解决，同时结合老旧小区改造政策给予部分配套设施改造支持。但天心城区危房住户经济条件普遍不够宽裕，其中低保、特困及低收入家庭占近四成，危房改造费用承担能力较弱，极大制约了居民参与的积极性和能动性。

为此，天心区搭建“爱心天心”慈善帮扶平台，探索“财政注资一点、区属企业捐献一点、社会企事业单位捐赠一点、行业部门募集一点、机关党员干部带头捐一点”的“五个一点”工作思路，募集设立慈善资金池。

首届“爱心天心·慈善同行”公益慈善大会现场募集资金4200余万元，用于保障实施“爱心天心·幸福家”危房援建等系列慈善项目，极大缓解了困难群众危房改造资金压力，助力危房住户实现安居梦。

（□  刘琳）