妥处涉商品房纠纷 促进房产市场发展

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近几年，随着房地产市场整体的蓬勃发展，以商品房销售为主导的房地产二级交易市场也异常活跃。在此背景下，涉商品房买卖合同类纠纷也迅猛增多，并呈现诸多新特点，这需要审判实务部门及时预警、把脉和回应，妥善处理相关纠纷案件，以促进和保障房地产市场有序发展。为此，重庆市江北区人民法院成立课题组对该类案件进行分析梳理。

一、涉商品房合同纠纷案件的审理情况及特点

2011年以来，江北法院受理的涉商品房合同纠纷案件呈现出快速增长的态势：2011年共受理该类案件75件，2012年则升至573件，至2013年则飙升为2124件，2014年的收案数量回落为1417件，而截至2015年3月底已新收523件。从相关数据分析来看，此类案件审理中存在如下主要特点：

1.群体性特征愈发明显。涉商品房合同类纠纷的起诉理由多集中表现为追究开发商的逾期交房或逾期办证等违约行为，而此类违约行为又往往会涉及整个楼盘的购房者；因此，审判实务中该类案件多以集团性诉讼的方式出现。同时，此类群体性案件中，购房者一方多由一名或几名相同律师代理，购房者作为原告几乎从不亲自到法院应诉，故法院在审查当事人起诉或授权的真实性上存在较大困难。

2.因夸大或虚假广告宣传引发的纠纷增多。开发商为推广自己的楼盘或扩大销售业绩，往往会采取各种广告宣传方式，其中可能或多或少会存在一些夸大或不实的信息，对购房者具有诱导或误导作用。当购房者接房后发现房屋质量或小区规划与宣传不符时，纠纷便随之产生。

3.案件调撤结案占比较大。涉商品房合同纠纷案件的标的额一般均不大，而且多数案件的基本事实或违约行为也较为清晰，当事人的调解意愿也较强，双方容易达成和解，以调解或撤诉方式结案。如2014年度，江北法院审结的1339件该类案件中，调解474件，撤诉468件，调撤率达到70.4%。

4.新类型案件不断增多。虽然传统的逾期交房或办证纠纷仍占该类案件的主要部分，但是各种新类型的纠纷案件正不断涌现——例如，因交付房屋存在质量问题、小区规划设计变更以及开发商一房二卖等纠纷引发的诉讼案件。

二、涉商品房合同纠纷案件审理中的难点和问题

1.合同格式条款效力认定问题。开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，为规避合同示范文本中对自己不利的内容，往往要求购房者与其再签订补充协议；而补充协议中的许多条款存在不同程度限制购房者权利或者免除开发商义务的内容。实践中，对于如何认定合同补充协议中的某些“恶性”格式条款的效力问题仍存在争议，相应裁判观点需要统一。

2.违约金标准的司法调整尺度不一。合同法及其司法解释规定了约定的违约金标准过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求法院适当调整违约金金额，以平衡双方之间的利益配置格局。然而，由于相关法律规范的模糊性以及法官判断上的主观差异性，实务界对违约金司法调整的裁判尺度尚未统一，客观上确实可能存在“同案不同判”的情形。

3.变更规划设计行为的性质认定存在困难。实务中，不少涉商品房销售合同纠纷的产生，是因为购房者认为开发商最终未按照房屋或小区的规划设计方案进行建设和交付，故起诉要求其予以整改或赔偿。但是，对于如何认定开发商变更规划设计行为的性质问题尚缺乏统一认识，尤其是对开发商预先在合同中以特殊条款对之加以规避的情况下能否认定开发商构成违约，亦存在很大争议。

4.广告宣传能否构成合同内容难以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了商品房销售广告和宣传资料视为合同内容的情形，但是，在开发商普遍采取各种形式的宣传手段及规避措施的情况下，在实务中如何有效区分和认定何种广告宣传能够构成要约，仍是摆在法官面前的一道难题。

三、妥善处理涉商品房合同纠纷案件的对策与建议

1.关注舆情动向，妥善化解群体性纠纷案件。群体性纠纷的主要特点之一是其影响性和阶段性，并往往存在一个特定时间的舆论和情绪发酵期。因此，为妥善处理涉商品房合同纠纷引起的群体性诉讼，需要定期关注网络或媒体舆情的动向，及时发现苗头和问题，并提前介入或采取其他针对性措施。

2.建立联动机制，规范商品房销售广告宣传行为。法院可与工商行政执法部门建立联动机制，将审理中发现的涉嫌虚假宣传的事实信息予以互通共享，及时规制和查处相应违法行为，以保障购房者的合法权益，维持商品房销售市场的良好秩序。

3.完善商品房买卖合同示范文本，敦促开发商诚信缔约。建议行政主管部门修改并完善现行商品房买卖合同示范文本，调整其中与购房者权益保护相违背的相应条款，并赋予示范文本一定的强制效力，限制开发商随意以补充协议的形式免除自身义务或加重购房者的责任。

4.引入实质公平原则，完善举证责任分配制度。对于特殊案件事实的查明，应积极援引实质公平原则，合理分配双方当事人的举证责任。例如，对于规划设计变更的事实，应由开发商承担举证义务来证明未变更规划设计方案或者其变更行为具备合法性和合理性。

5.编制相关典型案例，引导购房者识别并规避风险。应充分借鉴与发挥最高人民法院发布食品药品或消费者权益保护等领域典型案例的经验做法，由工商执法部门或各级法院编制涉商品房合同纠纷案件中的类型化典型案例，通过各类媒体介质广泛传播，提示并引导购房消费者谨慎缔约，理性维权。

(课题组成员：江 英 肖 瑶 肖明明)