风口上的长租公寓

从概念渐热到势不可挡，短短几年时间，长租公寓市场迎来风口。

2017年，长租公寓门店增长率为40%。从过去3年数据对比来看，长租公寓发展势头迅猛：2015年增长率不足15%，2016年增长率接近35%。

那么，长租公寓缘何成为楼市中发展最快的力量？风口又因何到来？

一方面，业外资本大量涌入。在资本加持下，房地产企业、酒店运营商、创业者等主体纷纷进入，抢滩市场。

另一方面，随着房地产市场转向，以及租购并举等利好政策的落地实施，以长租公寓为代表的品牌化、专业化的房屋租赁机构迎来发展良机。

谁在抢滩？

作为国内最早布局长租公寓的专业品牌之一，魔方公寓已有9年运营经验。目前，这家公司在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉等20个城市布局了近300家门店。

“魔方公寓将租户定位为月收入在8000～20000元的中层白领。目前，成熟门店平均出租率超过95%。”接受《民生周刊》记者采访时，魔方生活服务集团副总裁金喆说。

外界对长租公寓的关注始于2014年。

这一年，小米创始人雷军旗下的顺为基金，联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币。次年，YOU+公寓再获时代地产等机构3000万美元投资，当时估值高达2亿美元。截至目前，YOU+公寓已成功融资3次，总额度在四五亿元人民币。

外界传闻，雷军当时和YOU+团队在短短5分钟的会谈中就确定了投资意向。

接受本刊采访时，YOU+公寓创始人、董事长刘洋没有直接确认这一传闻。他回忆：“那时，YOU+公寓已经做了3年，商业模式已逐步成型，雷军对YOU+的‘家’文化、社区概念及运营策略、方法非常认可。”

早在2012年，刘洋就在广州设立第一家YOU+公寓，旨在为年轻人构建“遮风挡雨、有爱陪伴”的家。在此之前，他在快销品市场浸淫了十几年。对租房市场深入分析后，他认为当时是进入住房租赁市场难得的契机。

市场有其运行规律，资本的嗅觉向来是最灵敏的。虽然仍处于起步阶段，长租公寓行业却吸引着房地产商、风投机构等一众创业者。

有资料显示，全国长租公寓企业目前超过1000家。涉足长租领域的主体主要有开发商、中介机构、酒店运营者、创业者等。其中，在排名前15位的房地产商中，已有2/3以上的企业涉足租赁市场。

万亿级风口

1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌自如宣布，获得40亿元人民币A轮融资，这刷新了国内长租公寓行业融资金额单笔之最。

长租公寓之所以处于风口，很大程度上得益于租房市场巨大的潜力。此前，链家研究院发布的一份名为《租赁崛起》的研究报告显示，当前我国房屋租赁市场规模达1.1万亿元；预计到2025年，租赁市场规模将增长到2.9万亿元；而到2030年，这一数字将超过4.6万亿元。

“通过一二线城市的流动人口数量，便可预测到租赁市场存在的市场机会。目前，我国租赁人口约为1.9亿，而租赁市场规模已超万亿元。”金喆分析。

虽然我国用于租赁的住房约有1亿套，但其中超过90%为个人散户出租，品牌公寓企业总占有率低于2%。而美国、日本的租房市场机构化率分别达到30%和80%。对比来看，我国住房租赁市场机构化率还处于较低程度。

除了万亿级规模的市场空间外，资本密集涌入的另一推力是各种利好政策的出台。

去年，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多渠道增加新建租赁住房供应，鼓励国有企业积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等。

“随着租购并举制度的建立，租赁市场将会迎来一大波政策红利，这些政策红利足以支撑住房租赁市场发展。此外，国家大力鼓励发展长租项目，支持专业化、机构化住房租赁企业。所以，长租公寓会是住房租赁市场的重要组成部分。”接受本刊采访时，苏宁金融研究院特约研究员江瀚说。

盈利之困

虽然有着巨大的市场想象空间，但长租公寓目前依然面临着产品、服务能力、资本、盈利、行业规范等诸多问题。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》显示，目前，全国长租公寓企业超过1000家，但这些长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。

“目前，长租公寓市场的制约因素还比较明显，市场规范标准体系尚未建立起来，行业内还没有出现类似于支付行业那样的，由巨头引领行业发展的势头。”江瀚分析认为。

因为资金密集进入，行业市场竞争加剧。有观点认为，长租公寓行业已迎来新一轮爆发式增长和行业洗牌。

但刘洋对此并不认可。“以后一定会到达这个阶段，但我认为现在还没有真正到来，行业发展还远远没到细分时期。”

对于企业而言，无论市场如何竞争，最终比拼的仍是盈利模式及运营能力。

目前，YOU+公寓采取的是轻资产运营模式。“单纯靠租房，长租公寓利润率不高，所以努力拓展非房租领域的盈利点。通过社群导流，YOU+公寓做家文化、做社群。形象点儿说，别人做蛋糕，我们做奶油。”刘洋说。

与YOU+公寓不同，魔方公寓更专注居住本身，努力把产品做到极致。

金喆说，魔方公寓有自己的研发中心，每年根据市场、客户需求去研发不同的产品，注重产品细节。例如，在隔音问题上，公司研发中心曾测试过十几种墙体。“目前，魔方公寓单个项目年投资回报率为15%～25%。”

（《民生周刊》记者 郑智维）