乌鲁木齐这个城中村，真的变了样

8月15日，乌鲁木齐高新区（新市区）天津南路与科学一街交会处，兆龙·中科砚熙府项目建设现场。随着最后一立方米混凝土浇筑完成，7栋四代住宅楼实现主体结构全面封顶。

高新区（新市区）新科二队城中村（自建房）改造项目，是乌鲁木齐城市更新的示范项目。8月15日，高新区（新市区）兆龙·中科砚熙府项目建设现场，多栋四代住宅楼主体结构封顶。

曾经房屋密集、设施老旧的新科二队片区，如今正在变成崭新楼栋拔地而起的现代化小区。

从“忧居”到“优居”：单点片区提质焕新

站在5号楼下，老住户侯淑香仰头望着刚刚封顶的新楼，眼里满是期待。在现场工作人员的引导下，她细致查看新房的墙面工艺、户型格局，频频点头称赞。

谈及此次改造升级的供暖系统，侯淑香不禁回忆起往日的居住困境：“以前冬天家里窗户漏风，就算睡觉戴着帽子，也挡不住刺骨的寒气。”

高新区（新市区）新科二队城中村（自建房）改造项目是乌鲁木齐城市更新示范项目。该片区东至天津南路、西至中国科学院新疆分院家属区、南至科学一街、北至天津南路西七巷。片区内自建房多建设于20世纪90年代，基础设施老化、安全隐患突出，居民改善居住环境的意愿十分迫切。

高新区（新市区）新科二队城中村（自建房）改造项目，是乌鲁木齐城市更新的示范项目。8月15日，高新区（新市区）兆龙·中科砚熙府项目建设现场，多栋四代住宅楼主体结构封顶。

“空中电线缠得像蛛网，下水管道常年堵塞、异味很重。夏天多用两台电器就跳闸断电。”侯淑香说，屋顶渗水、墙皮脱落、消防通道被挤占都是片区常态。 新科二队片区原有老旧自建房151栋，安置被征收人449户。通过整体征收、统一规划、连片改造，基础设施民生短板正在得到系统性解决。

兆龙集团积极参与乌鲁木齐市棚户区、“城中村”改造等城市更新项目。改造后的兆龙·中科砚熙府总建筑面积超15万平方米，规划住户938户、停车位946个。

项目按照第四代住宅标准打造，落实自治区“好房子”建设要求。兆龙·中科砚熙府项目负责人窦世成介绍，项目主体结构全面封顶后，将有序推进室内砌筑抹灰、室外管网铺设、园林绿化施工等后续工序。项目不仅打造高品质住宅，还同步配套建设老年日间照料中心、社区食堂、文体活动中心、六点半课堂等便民设施。同时，还将完成乌鲁木齐市第113中学本部扩建工程，新建智慧护学天桥，解决学生上下学通行安全问题。整个片区改造工程预计2027年年底全面竣工投用，届时片区居住品质、公共配套、人居环境将实现全方位升级。

兆龙·中科砚熙府项目效果图。受访者提供

当下，城市人居建设早已跳出单一的房屋硬件打造，转向安全、舒适、绿色、智慧、温情的品质升级。越来越多的房企打破传统开发思维，从单纯“造房子”向精品化“造生活”转变。

“如今，‘好房子’已从行业理念转化为市场共识，住宅产品品质稳步提升，乌鲁木齐房地产市场正从粗放式‘冲量开发’向精细化‘提质增效’全面转型。”长期深耕乌鲁木齐房地产市场研究的第三方机构新疆创美机构经理封其明说。

“住了三十多年，有感情。”侯淑香说，看完改造规划和配套，她就放心买了房，环境好、配套全、上学方便，好几个老邻居也买了，以后还能常聚。

从“单点”到“全域”：科学规划统筹推进

城中村（自建房）改造是补齐城市发展短板、改善群众居住条件、提升城市功能品质的民生工程、发展工程、治理工程。

近年来，乌鲁木齐市坚持分类推进，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式，有序实施城中村（自建房）改造，切实惠及民生。

兆龙·中科砚熙府项目智慧护学天桥效果图。受访者提供

按照规划，2024年至2028年，乌鲁木齐市将重点推进19个城中村（自建房）片区改造提质。截至目前，11个城中村（自建房）改造项目完成征收，其中5个项目已进入开发建设阶段。

乌鲁木齐市老城区（棚户区）改造工作领导小组办公室前期科副科长王樱豪说，今年将统筹推进城中村改造、老旧片区提质、民生配套补短板等重点任务。以新科二队片区改造项目为例，既有效破解了老旧片区环境脏乱、配套滞后、安全隐患突出等历史遗留顽疾，又通过高标准住宅建设与公共配套同步落地、同步投用，推动城中村改造实现从“环境整治”向“提质赋能”的跨越式升级。

“下一步，我们将紧盯各项目建设质量、施工进度和配套落地实效，持续优化人居环境，不断提升群众的获得感、幸福感、安全感。”王樱豪说。

为提升城市更新质效，乌鲁木齐借鉴西安、合肥、成都等城市经验，推动城中村改造从“单点零散改造”向“片区统筹、全域联动”转型，探索契合本地实际的发展路径。

今年，我市对建成区内所有城中村（自建房）片区全覆盖摸排，结合土地现状、区位条件与民生需求，筛选出24个优质片区集中招商，覆盖中心区域。招商面向房地产开发、商业运营、产业投资、科创平台等各类主体，重点推广“投资人+EPC”创新模式，由综合投资人统筹投融资、建设与全域运营；同时兼容联合开发、股权合作、委托运营等多元方式，适配不同企业需求，广泛汇聚社会力量。

所有项目因地制宜、分类施策，结合片区区位、土地性质、市场导向与民生需求定制差异化路径。业态涵盖品质居住、便民商业、特色产业、文旅休闲等类型，企业可依托自身优势灵活布局。通过老旧厂区转型科创文创产业园、老旧街区打造特色文旅节点、老旧片区升级宜居生活区等路径，持续丰富城市功能业态，拓宽企业盈利空间，构建可持续、可循环的城市更新运营体系。

“目前已有十几家企业主动对接洽谈，意向参与城市更新项目。我们始终坚持‘成熟一个、推进一个、落地一个’的原则，将城中村改造与城市建设、基层治理、民生保障深度融合，持续吸引优质社会力量参与。”王樱豪说。

为持续优化营商环境、赋能项目建设，乌鲁木齐出台系列配套保障举措：开通城市更新项目审批绿色通道，推行规划、立项、建设等多环节并联审批，大幅压缩审批时限；落实税费减免、专项低息贷款、市政配套费减免等惠企政策，有效降低企业开发成本、缩短投资回报周期。同时，市、区两级成立城中村（自建房）改造工作专班，为入驻企业提供全流程、一对一跟踪服务，全力护航项目落地建设、提质增效。

从“体检”到“深耕”：更新模式长效提质

城市更新，不是简单的拆旧建新，而是一场关乎城市肌理重塑、功能再造与品质跃升的系统工程。

当前，乌鲁木齐城市更新政策导向清晰。高质量发展成为核心主线，从追求改造数量转向兼顾数量与品质。可持续模式成为核心目标，政府、市场、公众多方权责边界逐步清晰。城市体检成为前置条件，城市更新的科学性、精准度大幅提升。

自2025年乌鲁木齐成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市以来，全市构建起“体检发现问题—规划生成项目—多元资金保障—创新长效机制—评估综合成效”的全链条闭环工作体系，各项工作取得阶段性成效。在天山区建国路220号8号院首例原拆原建改造工程成功实践的基础上，乌鲁木齐进一步完善政策体系，出台专项指导方案，明确全流程规范，推动老旧小区自主更新从“个案突破”向“批量推进”转变。

2026年，全市计划推动60个城市更新项目落地实施，重点聚焦地下管网、老旧小区、城中村改造等领域。

“乌鲁木齐坚持‘先体检，后更新；无体检，不更新’的原则。”乌鲁木齐市城市综合交通项目研究中心（轨道交通项目建设中心）工程师夏提古力·阿扎提介绍，2025年，乌鲁木齐完成4408个小区、33004栋居住建筑的体检，梳理形成问题台账13730条。例如结合体检问题清单，高新区（新市区）计划实施二工乡、地窝堡乡等片区城中村市政配套提升改造项目，覆盖百园路片区、宣仁墩南街社区片区、塘沽路片区、二工五队片区等15个片区，目前工程已开工。

2026年，乌鲁木齐城市体检工作持续深化。在去年全域体检基础上，本年度重点聚焦城市更新“1+6”市级示范片区、七纺重点片区和特色街区开展深度体检。体检按照“市级统筹、区级安排、部门协调、街道分配、社区执行、物业协助、居民参与、专业机构支撑、技术团队负责”的工作原则，以市、区、街道、社区四级联动机制推进。

高新区（新市区）新科二队城中村（自建房）改造项目，是乌鲁木齐城市更新的示范项目。8月15日，高新区（新市区）兆龙·中科砚熙府项目建设现场，多栋四代住宅楼主体结构封顶。

体检结束后，将问题清单和整治方案推送至各区和职能部门，推动体检成果向老旧小区改造、街区更新、管网升级等民生工程转化，进一步推动城市结构优化、功能完善和品质升级。

成功的城市更新，始于建设、成于运营、精于治理。乌鲁木齐积极引入具备“投资—建设—运营”一体化优势的优质资本，探索原拆原建、自主更新、片区统筹等多元化实施路径。综合运用政策工具，放大财政资金撬动作用，引导社会资本补齐领域短板，常态化开展政银企对接和招商推介，强化优质项目储备。同时探索片区项目打包平衡机制，统筹做好资金拼盘和项目包装，加快形成可落地的片区投融资综合性策划方案，也期待更多市场主体加入城市更新“合伙”队伍，走出一条具有首府特色的可持续更新之路。

（王媛媛）